IL TRASFERIMENTO CONDIZIONATO DI IMMOBILI A GARANZIA DI PRESTITI ALL'IMPRESA

Secondo le previsioni dell'art. 2 del decreto legge n. 59 del 3 maggio 2016, il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere prestiti nei confronti del pubblico puo' essere garantito dal trasferimento, sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore, della proprieta' di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell'imprenditore o di un terzo, in favore del creditore o di una societa' dallo stesso controllata o al medesimo collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari.

In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del predetto patto di garanzia, purché al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

Il patto non può però avere ad oggetto il trasferimento di immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Il patto di garanzia puo' essere stipulato al momento della conclusione di nuovi contratti di finanziamento o, anche per i contratti già stipulati in passato, qualora le parti si accordino ai fini di una modificazione delle condizioni contrattuali per nuovo atto notarile. In quest’ultimo caso, qualora il finanziamento sia gia' garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione ipotecaria.

Agli effetti del citato articolo, si ha inadempimento quando il mancato pagamento dell’imprenditore si protrae:
- per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili;
- per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore e' tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile;
- per oltre sei mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento, quando non e' prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale.

Al verificarsi di uno di tali presupposti, il creditore e' tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonche' a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile successivamente alla trascrizione del patto di garanzia in esame, una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti di detto patto.

Decorsi sessanta giorni dalla notificazione di tale dichiarazione, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l'immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto. Il perito comunica il valore di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonche' a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile successivamente alla trascrizione del patto di garanzia in esame.

Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto di garanzia e l'eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare.

La condizione sospensiva di inadempimento si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima ovvero al momento dell'avvenuto versamento all'imprenditore della predetta differenza, qualora il valore di stima sia superiore all'ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento. A tale proposito il contratto di finanziamento deve contenere l'espressa previsione di un conto corrente bancario, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l'importo pari alla differenza tra il valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.
Ai fini pubblicitari connessi all'annotazione di cancellazione della condizione sospensiva, il creditore, anche unilateralmente, dovrà rendere in un atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, a norma dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), con cui attesta l'inadempimento del debitore, producendo altresi' estratto autentico delle scritture contabili di cui all'articolo 2214 del codice civile.

Puo' farsi luogo al trasferimento a norma dell'articolo 2 in esame anche quando il diritto reale immobiliare, gia' oggetto del patto di garanzia, sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l'accertamento dell'inadempimento del debitore e' compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell'esecuzione e il valore di stima e' determinato dall'esperto nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell'esecuzione provvede all'accertamento dell'inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell'istante ovvero pari all'eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l'ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell'esecuzione, con decreto, da' atto dell'avveramento della condizione. Il decreto e' annotato ai fini della cancellazione della condizione. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformita' alle disposizioni apposite disposizioni del codice di procedura civile.

Quando, dopo la trascrizione del patto di di garanzia, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, il creditore, se e' stato ammesso al passivo, puo' fare istanza al giudice delegato perche', sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda, in quanto compatibile, analogamente a quanto appena detto per il caso di pendenza della procedura di esecuzione forzata per espropriazione 

Entro trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione garantita, il creditore deve provvedere, mediante atto notarile, a dare pubblicita' nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva.

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