Qualora, a seguito dell'emergenza sanitaria causata dal corona virus e dei riflessi economici dalla stessa determinati, il proprietario e il conduttore di un immobile reputino opportuno concordare una riduzione del relativo canone di locazione, ecco le semplici tappe da seguire:

1. pattuizione scritta della misura e del tempo di riduzione del canone;
2. registrazione dell'accordo presso l'Agenzia delle Entrate (o, in alternativa, ogni altra formalità idonea ad attribuire data certa all'intesa).

L'accordo avrà naturalmente contenuto diverso a seconda che la riduzione pattuita abbia carattere temporaneo (es. alcuni mesi) o permanente (fino alla naturale scadenza del contratto di locazione).

Fac simile accordo per riduzione temporanea
Fac simile accordo per riduzione permanente

La possibilità di un'intesa fra locatore e conduttore, finalizzata alla riduzione del canone contrattuale, è stata disciplinata all'art. 19 del D.L. n. 133/2014 (c.d. “sblocca Italia”), il quale al comma 1 ha previsto che “La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

Pertanto, in caso di registrazione, l'accordo di riduzione del canone non viene soggetto né a tassa di registro, né a bollo; resta totalmente esentato da imposizione.

E' stata la stessa Agenzia delle Entrate, con circolare n. 12/E dell'8.4.2016 (pag. 57), a confermare che detta agevolazione può ritenersi applicabile anche a quanti hanno interesse a concordare la riduzione del canone per un periodo di tempo limitato e non necessariamente per tutta la durata del contratto.

La riduzione del canone, secondo le modalità viste, è possibile tanto nel caso delle locazioni abitative, quanto in quello delle locazioni a uso commerciale, siano esse soggette a tassazione ordinaria o cedolare secca, non essendo state previste distinzioni nel citato decreto “Sblocca Italia”; inoltre, la mera modifica della clausola concernente l'importo del canone non comporta la novazione del contratto, con la conseguenza che il rapporto locatizio continuerà a essere soggetto a tutte le restanti previsioni inizialmente pattuite tra le parti (es. durata).

A tale scopo, l'accordo va depositato in forma cartacea presso l'Agenzia delle Entrate ove si è già registrato il contratto di locazione, unitamente al modello 69 predisposto dall'Agenzia delle Entrate, debitamente compilato.

TERMINE PER LA REGISTRAZIONE

Vi è divergenza di opinioni fra chi ritiene che la registrazione debba essere effettuata nel termine di 20 giorni dalla data dell'accordo, quanti sostengono che il termine sia invece di 30 giorni e chi, invece, reputa che, trattandosi di atto non soggetto all'obbligo della registrazione, non vi sia un termine fisso.

In tempi normali, per le predette ragioni probatorie, converrebbe procedere comunque all'immediata registrazione dell'intesa scritta.

Nel periodo di emergenza, legata al virus covid-19, l'atto può essere eventualmente anticipato mediante trasmissione all'Agenzia delle Entrate tramite email o pec; ferma restando, per quanti reputano che la registrazione sia soggetta a scadenza, la previsione dell'art. 62, D.L. 17 marzo 2020, n. 18, secondo la quale «Per i soggetti che hanno il domicilio fiscale, la sede legale o la sede operativa nel territorio dello Stato sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020» - norma che l'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8 /E del 3 aprile 2020 (pag. 26), ha chiarito reputare valevole anche per il caso in questione -, una volta ripreso il regolare funzionamento degli uffici, si potrà poi procedere con la pronta consegna dell'atto materiale. 

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